כשנשאלת השאלה "כמה זמן לוקח פינוי בינוי", קשה לספק תשובה אחת ברורה. פרויקטים של התחדשות עירונית בישראל נעים בין 5 ל-12 שנים מתחילתם ועד מסירת המפתח לדירה החדשה. משך התהליך משתנה מאוד בהתאם למורכבות הפרויקט, מיקומו הגאוגרפי, מספר הדיירים והסכמתם, וגורמים נוספים. הנה כל מה שצריך לדעת על לוחות הזמנים של תהליך פינוי בינוי.
התשובה הקצרה: כמה זמן לוקח פינוי בינוי?
הנה התשובה הפשוטה: פרויקט פינוי בינוי למתחמי מגורים אורך בממוצע 7-10 שנים מתחילת התהליך ועד האכלוס. פרויקטים של תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה של בניין בודד) לוקחים פחות זמן – בין 5 ל-8 שנים.
כדאי לזכור שהמספרים האלה משתנים בהתאם לעיר, גודל הפרויקט, והנסיבות הספציפיות. בערים כמו תל אביב, למשל, אישורי תכנון עשויים לקחת זמן רב יותר בהשוואה לערים אחרות.
כמה זמן הדיירים נמצאים מחוץ לדירות בפועל?
למרות שפרויקט פינוי בינוי יכול להימשך עד עשור שלם, הדיירים עצמם אינם נמצאים בדיור חלופי לאורך כל התקופה. משך הזמן שבו הדיירים גרים בדיור חלופי מתחיל בשלב הפינוי ומסתיים עם קבלת הדירה החדשה. בממוצע, תקופה זו נמשכת בין 3 ל-5 שנים.
בתקופה זו היזם משלם את שכר הדירה ואת הוצאות ההובלה. חשוב לציין שההסכם בין הדיירים ליזם צריך להגדיר בדיוק את התנאים של הדיור החלופי, כולל מיקום, גודל, ומה קורה במקרה של עיכוב בפרויקט.
מדוע אין תשובה חד-משמעית?
אין שני פרויקטים של פינוי בינוי הזהים זה לזה. כל פרויקט מושפע ממגוון גורמים המשנים את משך הזמן הכולל:
- התארגנות הדיירים: השגת הסכמה של 66% מהדיירים (הרוב הדרוש על פי חוק) יכולה לקחת מספר חודשים עד מספר שנים, בעיקר בפרויקטים עם הרבה דיירים.
- מורכבות בירוקרטית: אישורי תכנון והיתרי בנייה בישראל אורכים זמן רב. לפי נתוני בנק ישראל, ישראל נמצאת במקום נמוך בדירוג העולמי בזמן הדרוש לקבלת היתרי בנייה.
- דיירים סרבנים: אפילו מספר קטן של דיירים המתנגדים לפרויקט יכולים לגרום לעיכובים של שנים בהליכים משפטיים.
- ניסיון היזם: יזמים מנוסים יכולים להאיץ תהליכים, בעוד שיזמים חסרי ניסיון עלולים להיתקל בקשיים ולגרום לעיכובים.
- מצב כלכלי: שינויים במצב הכלכלי, במחירי הדירות או בעלויות הבנייה עשויים להשפיע על היתכנות הפרויקט ומשך הזמן שלו.
שלבים ראשוניים של פרויקט פינוי בינוי ומשך כל שלב
שלב 1: בדיקת היתכנות והתארגנות דיירים (6-18 חודשים)
השלב הראשון כולל בדיקה האם הפרויקט אפשרי מבחינה כלכלית וחוקית, וכן התארגנות ראשונית של הדיירים. בשלב זה נבדקים תנאי השטח וזכויות הבנייה, מתגבשת נציגות דיירים מקצועית, נבחר עורך דין מנוסה שייצג את הדיירים, ומתחילים בפגישות הסברה רחבות.
שלב 2: בחירת יזם וחתימה על הסכם (3-12 חודשים)
בשלב זה הדיירים מחפשים יזם מתאים. התהליך כולל הכנת מכרז ליזמים, ניתוח הצעות שונות, משא ומתן מורכב על תנאי ההסכם, וניסוח חוזה מפורט שכל הדיירים צריכים לחתום עליו.
שלב 3: התמודדות עם דייר סרבן (6-24 חודשים)
במקרים רבים, יש דיירים שמסרבים לחתום על ההסכם. זה בעצם אחד השלבים הכי מתסכלים. קודם כל מנסים לשכנע ולהגיע להבנות, אבל לפעמים צריך להגיש תביעה משפטית נגד דיירים סרבנים. ההתדיינות בבית המשפט יכולה להימשך שנתיים שלמות.
שלב 4: הכנות היזם (6-12 חודשים)
אחרי החתימה, היזם מתחיל בעבודות ההכנה: בדיקות הנדסיות, סקרים סביבתיים, גיבוש צוות תכנון ראשוני, עריכת דוח אפס מפורט ותחילת הכנת תוכנית התב"ע.
מה גורם לעיכובים בפרויקטי פינוי בינוי?
הבירוקרטיה בישראל היא אחד הגורמים העיקריים לעיכובים. ריבוי רשויות ומוסדות תכנון, תהליכים מסורבלים ועומס על ועדות התכנון מובילים לכך שתהליכי קבלת היתרי בנייה בישראל אורכים פי שניים מאשר במדינות מפותחות אחרות.
בעיות נוספות כוללות התנגדויות דיירים, קשיים במימון, ושינויים בתוכניות ובדרישות הרשויות.
לוח זמנים צפוי לפינוי בינוי
הנה רשימת לוחות הזמנים בפרויקט פינוי בינוי ממוצע:
- בדיקת היתכנות והתארגנות: 6-18 חודשים
- בחירת יזם וחתימה על הסכם: 3-12 חודשים
- טיפול בדיירים סרבנים: 6-24 חודשים
- תכנון ואישור תב"ע: 18-36 חודשים
- קבלת היתר בנייה: 6-18 חודשים
- פינוי דיירים: 6-12 חודשים
- הריסה ובנייה: 24-48 חודשים
- אכלוס ומסירת דירות: 3-6 חודשים
סה"כ: 5-12 שנים, כאשר הממוצע עומד על 7-10 שנים.
שאלות נפוצות
האם אפשר לקצר את התהליך?
כן, בחירת עורך דין מומחה, יזם מנוסה, התארגנות יעילה של הדיירים ומעקב פעיל אחר התקדמות הפרויקט יכולים לקצר את התהליך.
מה קורה אם היזם פושט רגל באמצע הפרויקט?
במקרה זה, בדרך כלל נדרש למצוא יזם חדש שיקבל על עצמו את הפרויקט. זה עלול להוסיף 1-3 שנים לתהליך.
האם משך הזמן שונה בערים שונות?
כן. בתל אביב הפרויקטים לוקחים 7-10 שנים, בירושלים 6-9 שנים, בחיפה 5-8 שנים, ובערים כמו בת ים – רק 5-7 שנים.
סיכום
פרויקט פינוי בינוי זה תהליך ארוך מאוד. אומנם 7-10 שנים זה נשמע מפחיד, אבל בסוף מקבלים דירה חדשה במקום הדירה הישנה. לרוב השדרוג המשמעותי מבחינת שווי הנכס ומבחינת איכות החיים, הופך את ההמתנה הארוכה לכדאית. הדיירים מקבלים גם הגנות חוקיות מפני עיכובים, כולל פיצויים במקרה של הארכת תקופת הדיור החלופי מעבר לזמן המוסכם.
